Z prof. dr. hab. Maciejem Cesarskim z Katedry Polityki Społecznej w Instytucie Gospodarstwa Społecznego Kolegium Ekonomiczno-Społecznego w Szkole Głównej Handlowej rozmawia Zygmunt Jazukiewicz.
Zmieniają się warunki polityczne, struktura społeczna, rządy, a problem mieszkaniowy w Polsce jest ciągle żywy. Pan Profesor od wielu lat zajmuje się m.in. mieszkalnictwem w najszerszym kontekście. Może takiego właśnie podejścia brakuje w polityce mieszkaniowej?
Zaznaczyć chciałbym, że działalnością swoją staram się nawiązywać do rozumowania określanego „polską szkołą podchodzenia do zagadnień mieszkaniowo-osadniczych”, rozwijaną od lat 20. XX w., o której napisałem w monografii (OW SGH, 2012). Myślę zatem, że sprowadzanie problemu mieszkaniowego w Polsce do problemu charakterystycznego dla państwa w pośredniej fazie rozwoju kapitalizmu po drastycznej transformacji, to powierzchowne i wycinkowe traktowanie sprawy. Pomijając nawet ostanie bezprecedensowe lata pandemii i agresji na Ukrainę nie można zapominać, że problem mieszkaniowy, który nazwę kwestią, to globalny, skumulowany wynik oddziaływującego od rewolucji przemysłowej paradygmatu rynkowego wzrostu ekonomicznego. Destrukcyjny charakter tego paradygmatu grozi ekologiczną katastrofą cywilizacyjną dopiero od paru dekad. Znacznie wcześniej jednak spychał on społeczne budownictwo mieszkaniowe i osadnictwo do roli rezydualnej.
Było tak również w kornaiowskiej gospodarce niedoboru w tzw. socjalizmie realnym podczas jakże nieudolnego forsowania wzrostu ekonomicznego wobec zaniku mechanizmów rynkowych. Budownictwo mieszkaniowe w miastach stanowiło wtedy permanentnie niedostateczny „produkt uboczny” owego wzrostu zależny od jego zmiennego – jak w kapitalizmie – tempa.
Jeżeli spojrzymy na mapę migracji ludnościowych w Polsce, to zauważymy, że śródmieścia dużych miast wyróżniają się swoistą „dziurą”: saldo migracji jest niewielkie, natomiast największe z istniejących są migracje do suburbii. Centra przekształcają się w bezludne zespoły biurowo-bankowo-handlowe. Jak Pan interpretuje to zjawisko?
Tendencja do regresu zamieszkiwania w centrach dużych miast na rzecz suburbii – mimo przejawów reurbanizacji, gentryfikacji itp. powodowana jest mało sterowalnymi w dłuższym okresie mechanizmami rynku. Nie widzę globalnych, cywilizacyjnych plusów tego procesu, ani możliwości jego powstrzymania przy kontynuacji paradygmatu wzrostu w dotychczasowej postaci. Znam tylko oderwane próby przeciwdziałania temu procesowi oparte na stosowaniu półśrodków z różnymi proporcjami instrumentów administracyjnych (przeczących logice rynku) i ekonomicznych, przynoszących co najwyżej doraźne efekty.
Ekspansja przestrzenna miast pozostaje sednem urbanizacji w formie indywidulnej zabudowy mieszkaniowej umożliwiającej warstwom zamożniejszym dostęp do atrakcyjnego środowiska mieszkalnego. Okupione jest to zmniejszaniem się przestrzeni o wartościach ekologicznych i publicznego dostępu do niej w związku z popytem na działki budowlane, indywidualnym transportem samochodowym, zwiększonym zużyciem energii itp. Rozlewająca się suburbanizacja jest w tej sytuacji istotnym czynnikiem segregacji społecznej i przestrzennej wykraczającej daleko ponad skalę lokalną.
Intensywność nowego budownictwa jest dość dobra. Jednocześnie mamy niski przyrost naturalny, a wcześniej wiele osób wyemigrowało. Dlaczego więc ciągle mówimy o deficycie mieszkaniowym ok. 2 mln.?
Niezłe w ostatnich latach wyniki budownictwa mieszkaniowego oparte były na aktywności deweloperów oraz inwestujących w indywidualne domy. Udział obu form w budownictwie mieszkaniowym na poziomie 97–98% świadczy o ugruntowującej się w Polsce marginalizacji budownictwa społecznego. Mamy tu zatem istotną przesłankę utrzymującego się znacznego deficytu mieszkań. Ponadto pogłębiający się strukturalny kryzys kapitalizmu, w tym kryzys migracyjny gmatwa statystykę ludności, głównie przez mało wiarygodne rejestrowanie międzynarodowych ruchów wędrówkowych oraz sytuacji mieszkaniowej, której najistotniejszym wyznacznikiem jest samodzielne zamieszkiwanie gospodarstw domowych. Tak to paradygmat rynkowego wzrostu ekonomicznego wpływa w czasach globalizacji na zmniejszenie możliwości diagnostycznych i prognostycznych dotyczących między innymi szacunków deficytu mieszkań. Deficyt ten jest zapewne pokaźny, lecz nie potrafię uzasadnić, czy wynosi 2 mln mieszkań, czy tez mniej lub więcej. Postępujące kompilowanie w Narodowych Spisach Ludności 2011 i 2021 bieżących rejestrów ludności i mieszkań w roli materiałów wyjściowych, przy odchodzeniu od spisów z natury, pozbawia te dochodzenia roli ostoi szacunków w tym zakresie. Jest to przejaw ogólnej, niebezpiecznej zwłaszcza w kryzysowych czasach tendencji do opierania rachunków narodowych na zmiennych podlegających wpływowi koniunktury danych typu strumieniowego przy redukowaniu rachunku zasobów, który uwiarygodniałby społeczo-gospodarcze analizy strukturalne.
Żaden z dotychczasowych programów państwowych rozwoju mieszkalnictwa, od programu PR5 w latach 80. nie przyniósł sukcesu. Z czego to wynika?
Program PR5 z lat. 80. oraz stosunkowo najbardziej udany z lat 70. finansowany zachodnimi kredytami prowadzone były w gospodarce niedoboru, kiedy budownictwo mieszkaniowe nie pełniło aktywnej ekonomicznie roli stanowiąc wspomniany rezydualny produkt gasnącego wkrótce wzrostu ekonomicznego. Po 1989 r., relatywnie zorientowany społecznie, lecz o zbyt małych efektach rzeczowych program finansowany po 1995 r. z KFM zlikwidowano w 2009 r. w imię doraźnych oszczędności budżetowych. Promowaniu własności osób fizycznych należących lub pretendujących do klasy średniej służą natomiast od 2001 r. kolejne paroletnie tylko programy oparte na dopłatach z budżetu państwa do oprocentowania kredytów hipotecznych, dotowaniu z budżetu zakupu mieszkania lub domu na rynku zależnie, a następnie niezależnie od dochodów gospodarstwa domowego itp. Dotychczasowe programy, w tym NPM wraz z zaniechanym „Mieszkaniem Plus” wpisane zostały w model rynkowy korzystny dla deweloperów i banków, przy chaotycznej niedostatecznej interwencji publicznej. Poza tym, także innym będącym w początkowej fazie lub zapowiadanym programom budownictwa mieszkaniowego daleko do stanowienia integralnej części polityki osadniczej odnoszącej się do szerszej przestrzeni zamieszkanej, co dodatkowo czyni wątpliwym ich społeczne znaczenie. Przy dzisiejszej dwucyfrowej inflacji próby łagodzenia kryzysu mieszkaniowego kredytami są w dwójnasób nieodpowiedzialne. Polski rynek mieszkaniowy stał się patologicznie uzależniony od kredytów. Niskie stopy procentowe i wzrastająca wtedy zdolność kredytowa zwiększają popyt na mieszkania, a w konsekwencji ich ceny. Kryzysowe zmniejszanie podaży kredytów drastycznie obniża popyt, petryfikuje rynek, a cykliczność tego typu zależności podnosi ceny mieszkań stających się niedostępnymi dla coraz większych grup ludności. Podobnie dopłaty do wkładu własnego na pierwsze mieszkania wpływają na zwiększenie popytu i ich ceny, a nie podaży. Skłania to bowiem deweloperów raczej do wyczekiwania, a nie do budowania. Tak jest od lat np. w Wielkiej Brytanii, do której rynkowego modelu mieszkalnictwa dryfuje Polska, Strukturalna, długookresowa niemoc paradygmatu rynkowego wzrostu w rozwiazywaniu problemów mieszkaniowych objawia się także np. w odejściu od modelu tak konsekwentnej społecznej polityki mieszkaniowej w Wiedniu wypracowanego w długich latach rządów sił o orientacji socjalistycznej. Można dać tu także wiele innych przykładów.
W Polsce wyraźnie występują dwa rynki mieszkaniowe: rynek dużych miast i rynek małych miasteczek. Wysoki popyt na pierwszym napędza ceny. Drugi rynek ogranicza szanse dobrej pozycji społecznej, więc nie cieszy się popytem. Skutek może być tylko jeden: rozrost wielkich miast i upadek małych. Czy zgadza się Pan z tą diagnozą?
Oba modele rynku, w dużych i w małych miastach wykluczają przetrwanie w dłuższej perspektywie gospodarstw wielopokoleniowych, jeden przyciągając młodsze pokolenie do większych ośrodków, a drugi wypychając je z mniejszych. Czyni to, w rynkowych realiach, skazanymi na niepowodzenie próby przeciwdziałania temu przez państwo. Aktywność inwestorów tworzących miejsca pracy, zazwyczaj w wielkich miastach i ich okolicach, wzmacnia te mechanizmy. Polityka gospodarcza może je tonować wyrywkowo wspominanymi już półśrodkami w bardzo ograniczony sposób, bowiem o szansach obszarów prowincjonalnych decyduje zdolność ich potencjału społeczno-ekonomicznego do przynoszenia zysku i koło się zamyka.
Ze zwykłej średniej dla całego kraju wynika, że sytuacja mieszkaniowa jest niezła: w zasadzie jedna osoba przypada na izbę. W odczuciu społecznym jednak mieszkalnictwo się nie rozwija. Skąd ten paradoks?
Zauważmy, że tendencja do poprawy uśrednionych miar sytuacji mieszkaniowej w Polsce związana jest po 1989 r. z coraz wyraźniejszym kierowaniem budownictwa mieszkaniowego głównie do lepiej sytuowanej ludności. Zwiększone wyjazdy za granicę głównie młodych wiekiem Polaków zwłaszcza po wstąpieniu Polski do UE, niewiadoma skala i nieznany charakter powrotów, a także zawężona reprodukcja rodzimej ludności odciążają bieżące potrzeby mieszkaniowe, lecz obniżają możliwości poprawy sytuacji mieszkaniowej w przyszłości. W Polsce i w innych gospodarkach rynkowych będzie można stwierdzić poprawę sytuacji mieszkaniowej w wymiarze społecznym, gdy będą zaspokajane potrzeby godnego zamieszkania słabiej sytuowanych grup ludności.
W warunkach polskich zdecydowanie przeważa niechęć do zajmowania mieszkań czynszowych. W efekcie właściciele nieruchomości nie zarabiają na wynajmie i nie mają szans wejścia do klasy średniej, która inwestuje i rozwija gospodarkę. Jak, Pana zdaniem, można to zmienić?
Nie wiem czy dominującą w Polsce postawę poszukających mieszkań nazwać można niechęcia do wynajmowania. Raczej nie względy kulturowe, lecz ostatnio krótkookresowa nawet niepewność sytuacji społeczno-gospodarczej w Polsce czyni z najmu swego rodzaju ostateczność, a dla mniej zasobnych grup społecznych psychologiczno-finansową barierę. Wynajmowanie apartamentów itp. potwierdza tę regułę. W gospodarce rynkowej równowaga, także na rynku najmu mieszkań nie istnieje. Są tylko różnie nasilone społeczno-gospodarcze zależności wstępujące lub zstępujące objawiające się np. depresją albo ożywieniem. Masowe wynajmowanie mieszkań za umiarkowany czynsz w Polsce nie istnieje. Do klasy średniej można wejść wynajmując za czynsz wysoki, czyli przede wszystkim w przywołanych już dużych ośrodkach miejskich atrakcyjnych dla inwestorów i tu znowu mamy zamykający się krąg niemożności dotyczący np. trwania rodzin wielopokoleniowych.
Budownictwo przyjmuje coraz wyższe standardy techniczne, więc jest coraz droższe. „Taniego” domu praktycznie nie da się zbudować, częściowo ze względu na dyrektywy UE. Czy mimo to możliwa jest wolność mieszkalnictwa? Czy nie groziłoby to pojawieniem się slumsów?
Podkreślę, że „wolność mieszkalnictwa”, jaką znam, kreuje wolny rynek podporządkowany grze popytu i podaży, rynek dostarczający – wyostrzając – luksusowych nieruchomości dla bogatych oraz wykluczający z możliwości pozyskania godnego kosztownego przecież mieszkania znaczne odłamy społeczeństwa, tworząc „tymczasowe” slumsy, także w np. we wspomnianej „statystycznie bogatej” Wielkiej Brytanii. Podzieliłbym w związku z tym wzrastające standardy techniczne budownictwa mieszkaniowego na dyktowane przez popyt bogatych i ich ostentacyjną „konsumpcję mieszkaniową” oddziałującą zwodniczo na wyobrażenia uboższych o pożądanym sposobie zamieszkiwania oraz na standardy niezbędne dla godnego zamieszkania biorąc poprawkę na ogólny postęp cywilizacyjny i kulturowo-klimatyczne zróżnicowanie także państw UE.
Kończąc nasuwa się porównanie dzisiejszych ekspertów zajmujących się naprawianiem paradygmatu rynkowego wzrostu ekonomicznego, między innymi w celu rozwiązywania kwestii mieszkaniowo-osadniczej, do pozostających na usługach możnowładców alchemików, którzy przez wieki bezskutecznie szukali metody przemieniania metali w złoto. Tym „złotem” jest dziś bagatelizowane, bo sprzeczne z paradygmatem wzrostu, lecz konieczne dla trwania osiadłej cywilizacji zakorzenienie zamieszkiwania. Zakorzenienie to ,przez przechodzenie do promieszkaniowej i proosadniczej orientacji trwałego rozwoju zmniejszyłoby presję ekologiczną, w tym nadmierne migracje osiedleńcze wzmagane światowymi nierównościami społecznymi. Ograniczyło by przerost globalnych przepływów kapitału i towarów w pogoni za zyskiem. Ale to temat na inną okazję.
Dziękuję za rozmowę.
